ملکی که اجاره داده می‌شود، ممکن است در طول مدتی که در دست مستاجر است دچار عیب و ایرادهایی شود. مشکلاتی مانند خرابی آبگرمکن یا پکیج، خرابی موتورخانه، نشت و پوسیدگی لوله‌ها، نم دادن سقف یا دیوار، خرابی کنتورها و…

در چنین مواردی اغلب مالک و مستاجر بدون هیچ مشکلی به وظایف خود عمل می‌کنند اما در برخی موارد عدم آگاهی از قانون مالک و مستاجر یکی از دو طرف مجبور به مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه برای احقاق حق خود می‌شود.

هزینه تعمیرات ملک طبق قانون مدنی

در بررسی نحوه تقسیم هزینه‌های تعمیرات بین موجر و مستاجر با توجه به قوانین موجود و مصوب به این نتیجه می‌رسیم: “در صورتیکه در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید، قانون مدنی پرداخت هزینه‌های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی (فرعی) و تعمیرات کلی (اساسی) می‌شود.

بر همین اساس هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی ملک به عهده مستاجر است و هزینه تعمیرات کلی و اساسی به عهده مالک (موجر) می‌باشد.

تشخیص هزینه‌های جزیی و کلی تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینه‌های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ، پرداخت شارژ ماهیانه و تعمیرات جزیی آن بر عهده مستاجر است و هزینه‌های مانند تعمیر موتورخانه که به عنوان مشکل جدی ملک مطرح می‌باشد، بر عهده مالک خواهد بود.

 

چگونگی مطالبه هزینه تعمیرات از مالک

همانطور که در بخش بالا توضیح داده شد، هزینه تعمیرات کلی و اساسی ملک بر عهده مالک یا صاحب‌خانه است؛ اما اگر او زیر بار این هزینه‌ها نرود یا از انجام تعمیرات خودداری کند، چگونه مستاجر می‌تواند حق خود را مطالبه کند؟

در صورتیکه مالک از تعمیر اساسی ملک استیجاری خود خودداری کند، ابتدا مستاجر به صورت کاملاً محترمانه از مالک درخواست تعمیر بنا را می‌کند؛

در صورتیکه مالک در انجام تعمیر کوتاهی کند و هزینه تعمیرات نیز بالا باشد و مشکل ایجاد شده در بنا نیز زیاد باشد به‌طوریکه مانع استفاده مستاجر از ملک مذکور شود، باعث “فسخ قرارداد” خواهد شد و مالک مستحق پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر نخواهد بود.

توجه داشته باشید در چنین مواقعی مستاجر به هیچ عنوان حق کاهش اجاره در ازای تعمیراتی را که به عهده مالک بوده و خودش پرداخت کرده است را ندارد؛ زیرا در این صورت باعث هرج و مرج و آشفتگی مالک خواهد شد.

در این مورد، فرض دیگری وجود دارد و آن هم این است که: اگر در بنا مشکلی جدی ایجاد شود که هزینه آن بر عهده مالک است و مستاجر هزینه تعمیرات آن را پرداخت کند، در این صورت مالک به مستاجر بدهکار شده است.

بر همین اساس، اگر مالک پرداخت هزینه‌های انجام شده را بر عهده نگیرد، مستاجر می‌تواند به دادگاه شورای حل اختلاف مراجعه کند و آن شورا با استفاده از کارشناسان خود، مبلغ را بررسی و صورتجلسه می‌کنند و به اطلاع مالک می‌رسانند.

عدم همکاری مستاجر در تعمیرات

در بین پرونده‌های ایجاد شده در دادگاه‌ها، پرونده‌هایی مربوط به عدم همکاری مستاجر در تعمیرات ملک وجود دارد که مستاجر در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کند.

در این شرایط مالک می‌تواند مستاجر را ملزم به تعمیرانی که به عهده وی است، کند و اگر مستاجر در برابر هزینه این تعمیرات مقاومت کند، مالک می‌تواند تعمیر ملک مذکور را به میزانی که مستاجر بتواند از آن بهره‌برداری کند، انجام دهد.

 

در این مواقع، مالک برای دریافت طلب خود از مستاجر نیز می‌تواند تا پایان مدت اجاره صبر کند و سپس برای دریافت طلب خود از مستاجر به دادگاه شورای حل اختلاف مراجعه کند.

حال فرض کنید، ایراد به وجود آمده در ملک آنقدر بزرگ است که دیگر نمی‌توان آن را به خانواده‌ای دیگر اجاره داد و این عیب مانع بهره‌برداری دیگر مستاجران از آن شده باشد، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته تشخیص این مورد به عرف یا شرایط مکانی و زمانی آن عیب بستگی دارد.

فرض دیگر این است که، در صورتیکه خرابی یک واحد استیجاری مانند نشت یا ترکیدگی لوله آب و فاضلاب واحد برای واحد مسکونی دیگر مشکلاتی را ایجاد می‌کند؛ این مشکل در بسیاری از ساختمان‌ها برای برخی واحدها ایجاد می‌شود.

در این مواقع رفع مشکل و پرداخت هزینه تعمیرات هر دو واحد بر عهده عامل زیان‌رسان است. اگر این مشکل کلی و پرهزینه باشد (مثلاً پوسیدگی لوله‌های واحد) پرداخت هزینه و تعمیرات بر دوش مالک می‌باشد.

ممکن است در چنین مواقعی مالک در دسترس نباشد و مشکل واحدها هم ضروری باشد، بنابراین مستاجر اقدام به تعمیرات می‌کند و مالک نیز بدهکار می‌شود تا تسویه حساب انجام شود.

همچنین در مواقعی که یک مشکل جزیی باعث ایجاد خرابی در واحدی دیگر شده باشد (مثل گرفتگی لوله‌ها بر اثر استفاده نادرست) هزینه و تعمیرات بر عهده مستاجر بوده و نباید در تعمیرات کوتاهی کند.

هزینه تعمیرات ملک در اجاره نامه های قبل از ۷۶ و بعد از آن

در صورت بروز مشکلاتی در واحد مورد اجاره، ابتدا باید به این نکته توجه کرد که اجاره‌نامه تابع قانون چه سالی است؟

 

اگر تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد، در هر صورت هزینه‌ها و تعمیراتی که ناشی از ملکیت و لازمه نگهداری عین باشد بر عهده مالک است.

همچنین اگر اجاره‌نامه به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد، اگر مشکل ایجاد شده لازمه انتفاع باشد، بنابراین هزینه و تعمیرات بر عهده مستاجر است و اگر ایراد ایجاد شده بر اثر استهلاکی باشد که به مرور زمان و طی استفاده مداوم باشد، بر عهده مالک است.

سخن آخر

بهره‌برداری و انتفاع از ملک با مستاجر است ولی مستاجر زمانی می‌تواند از ملک خود منتفع شود که ساختمان و واحد وی سالم و بدون عیب باشد و تعمیرات مورد نیاز نیز به‌موقع انجام گیرد.

گاهی در خصوص اینکه چه کسی تعمیرات را انجام دهد و هزینه تعمیرات را چه کسی پرداخت کند، محل دعوا و کشمکش قرار می‌گیرد و پرونده‌هایی در دادگاه‌ها ایجاد می‌شود.

آگاهی از قانون روابط مالک و مستاجر می‌تواند تا حدود زیادی از این کشمکش‌ها بکاهد.